Infraestructura legal, digital y financiera para la Economía del Conocimiento en Mar del Plata.
El distrito ya tiene marco legal. Faltaban los metros cuadrados.
Mar del Plata tiene una normativa municipal —las Ordenanzas 25.093 y 25.028— que crea el Distrito TCI con beneficios fiscales reales. Lo que faltaba era la infraestructura física que active ese marco. Andén 223 recupera activos jurídicamente paralizados dentro del polígono TCI, los convierte en Nodos de trabajo tecnológico y los financia con tokenización fraccionada de distribución automática.
Identificamos inmuebles paralizados dentro del polígono TCI —sucesiones, quiebras, condominios bloqueados— y desarrollamos la estrategia jurídica de normalización. El activo que era un problema pasa a ser infraestructura.
Una red de Hubs y Points: cada nodo es independiente en su operación pero conectado por identidad, servicios, soporte jurídico y comunidad. Flexibilidad real. Sin contratos de un año mínimo.
Cada activo recuperado se estructura en un fideicomiso de administración. Los tokens representan participación económica real en el flujo de caja. La distribución es automática vía smart contract: sin intermediarios, con trazabilidad total en blockchain.
Tres conversaciones posibles. Vos elegís por dónde empezar.
¿Empresa? ¿Inversor? ¿Propietario de un activo? Hay un lugar para vos.
Mar del Plata tiene una normativa municipal —las Ordenanzas 25.093 y 25.028— que crea el Distrito TCI con beneficios fiscales reales: hasta 100% de exención en TSU, 85% en TISH y 90% en IIBB provincial. Lo que faltaba era la infraestructura física que activara ese marco. Andén 223 recupera activos jurídicamente paralizados dentro del polígono, los convierte en nodos de trabajo tecnológico y los financia con tokenización fraccionada de distribución automática.
El modelo integra tres componentes: recuperación jurídica estratégica de activos (sucesiones, quiebras, condominios bloqueados), operación de infraestructura tecnológica distribuida (Hubs y Points), y financiamiento mediante tokens de participación económica que distribuyen resultados automáticamente vía smart contracts. Cada componente alimenta a los otros: no es un coworking, es un protocolo.
El 26 de septiembre de 1886 se inauguró la primera Estación Norte de trenes. El ferrocarril transformó a Mar del Plata de un incipiente pueblo agrario a la villa balnearia más importante del país. Alrededor de la estación nació el primer barrio obrero, multiétnico y permanente de la ciudad.
Con los cambios en el transporte del siglo XX, los galpones y talleres ferroviarios quedaron en desuso. El tejido urbano circundante acumuló vacancia inmobiliaria, inseguridad y abandono. Hoy el área presenta alta vacancia superficial, conflictos registrales y deterioro edilicio histórico.
La zona posee conectividad extrema, infraestructura de servicios sobredimensionada (agua, electricidad, cloacas), cercanía al microcentro y abundancia de activos reciclables. Exactamente lo que necesita un distrito tecnológico urbano.
Fue el nodo de la revolución industrial mecánica (las locomotoras a vapor de 1880). Hoy se refuncionaliza para ser el nodo de la revolución cognitiva. Los edificios tecnológicos dialogan con la paleta de los galpones originales: ladrillo visto, hierro, vigas reticuladas.
El Municipio de General Pueyrredón crea el Distrito TCI y el Plan "Mar del Plata Ciudad del Conocimiento". Se establecen los incentivos fiscales, los requisitos de radicación y los estímulos urbanísticos. Nace el marco que hace posible a Andén 223.
● CumplidoITREK 2025 ST S.A. desarrolla el protocolo Andén 223: recuperación jurídica de activos, infraestructura física modular y tokenización inmobiliaria como sistema cohesivo orientado a la Economía del Conocimiento. Se define la arquitectura de tres módulos y se validan los mecanismos legales con asesores especializados.
● CumplidoPrimer prototipo operativo Hub San Martín I: regularización jurídica del inmueble, diseño funcional con 6 unidades productivas (4×75m² + 2×25m²), validación del protocolo de recuperación de activos. La experiencia consolida el modelo e incorpora la estructura fiduciaria para tokenización con cumplimiento normativo. Identificación de nuevos activos en el polígono TCI.
◐ En cursoDespliegue de nuevos nodos en el polígono TCI, emisión de unidades de participación tokenizadas y consolidación del ecosistema. Una vez validado en Mar del Plata, el protocolo Andén 223 puede replicarse en otros distritos tecnológicos del interior productivo de Argentina.
○ ProyectadoLa Halle Freyssinet, un antiguo depósito ferroviario abandonado de los años 20, se transformó en el campus de startups más grande del mundo: 34.000m², más de 1.000 startups, espacios públicos abiertos 24/7 y coliving para 600 personas. Sin borrar su patrimonio industrial.
Renovación masiva del antiguo polo industrial de Poblenou bajo el principio de "ciudad compacta": más de 4.300 empresas y 93.000 empleos generados. Combinó producción intensiva en conocimiento con vivienda, espacios verdes y alianzas universitarias.
El Distrito Tecnológico de Buenos Aires recategorizó completamente la zona de Parque Patricios: lo que era un barrio degradado se convirtió en polo tecnológico con más de 400 empresas radicadas. El efecto en el valor inmobiliario y la seguridad fue inmediato.
Andén 223 no es un coworking ni un fondo inmobiliario. Es un protocolo donde cada módulo alimenta a los otros: recuperamos activos, los convertimos en espacios productivos y los financiamos con inversión fraccionada.
Un modelo legal-tecnológico para transformar bienes paralizados o subutilizados en activos productivos. La intervención jurídica estratégica evalúa las causas de paralización y desarrolla estrategias de normalización para afectar los inmuebles a actividades promovidas dentro del TCI.
Se analiza la situación registral, titularidad y estado judicial del activo. El resultado es un informe de viabilidad que determina la estrategia de recuperación óptima para cada caso.
Según el caso: acuerdo entre partes, convenio judicial, cesión de derechos, fideicomiso de administración o fideicomiso financiero. El objetivo es extraer el activo del conflicto y colocarlo en una estructura operativa.
Se constituye una estructura fiduciaria donde el titular original es Fiduciante, ITREK opera como Administrador y los inversores son Beneficiarios. Todo documentado digitalmente con trazabilidad blockchain.
Una vez estabilizado jurídicamente, el activo se rehabilita y puede tokenizarse: el proceso de recupero se encadena con la financiación descentralizada para reinvertir resultados.
Sucesiones con inmuebles paralizados, quiebras con bienes ociosos, embargos prolongados.
Sociedades con inmuebles pero sin actividad, asociaciones civiles con activos abandonados.
Bienes públicos subutilizados, edificios municipales o provinciales sin uso.
Condominios sin acuerdo, herencias indivisas, boletos de compraventa antiguos.
Si tenés o conocés un inmueble paralizado dentro del polígono TCI, conversemos. El diagnóstico de viabilidad no tiene costo. Escribinos →
En lugar de apostar todo a un único edificio monolítico que tarda 4 años en ejecutarse, Andén 223 construye una red distribuida de Hubs y Points. Cada nodo es independiente pero conectado por identidad, servicios y soporte jurídico.
Edificios completos recuperados y saneados legalmente. Combinan espacios sociales amplios, áreas de capacitación, laboratorios, infraestructura central de TI y albergan múltiples empresas del ecosistema.
Unidades funcionales específicas (oficinas, locales, pisos) dentro de edificios de uso mixto. Permiten crecer con rapidez sin depender de la compra de inmuebles enteros. Pueden estar tematizados: Nodo FinTech, Nodo Biotech.
San Martín 4457 fue el primer nodo operativo. 6 unidades productivas (4×75m² + 2×25m²), espacio central de servicios, salas compartidas y café tecnológico. Validó la metodología de recuperación y diseño.
Los nodos no son solo edificios: generan un ecosistema donde las empresas comparten talento, se recomiendan clientes y surgen proyectos conjuntos. La proximidad productiva es un bien en sí mismo.
Primer nodo del sistema. Estructura modular con 6 empresas simultáneas.
Empresas de software, IA, ciberseguridad, fintech, consultoría tecnológica, producción audiovisual, biotech y startups de base tecnológica que necesitan espacio flexible, conectividad y proximidad a su ecosistema. Equipos de 2 a 20 personas.
El modelo de tokenización se estructura como un mecanismo de financiamiento y distribución de resultados sobre activos productivos, evitando la tokenización directa del inmueble. Cada proyecto se organiza a través de un vehículo jurídico independiente: principalmente un fideicomiso de administración y explotación.
Para cada unidad o nodo se constituye un fideicomiso encargado de la titularidad del activo o derechos sobre el mismo, la administración, la percepción de ingresos y la distribución de resultados.
La tokenización se implementa como representación digital de derechos de participación económica definidos contractualmente. Cada token se vincula a un porcentaje de participación y derechos de percepción de resultados.
La documentación jurídica se firma digitalmente conforme a la Ley 25.506. El uso de tecnología blockchain cumple función de registro inmutable, trazabilidad de operaciones y auditoría. No sustituye el instrumento jurídico, lo complementa.
Los ingresos (alquileres, coworking, membresías, servicios) se distribuyen de forma periódica —mensual o trimestral— en proporción a la participación de cada inversor, via Smart Contracts.
Ejemplo estructural
unidades de participación · USD 50 c/u
Ingresos del activo
⚖️ Encuadre legal: El modelo se estructura como esquema de inversión privada. No se realiza captación masiva e indiscriminada, se documenta la relación como derecho contractual y no se garantiza rentabilidad. El token actúa como soporte de registro, no como instrumento financiero autónomo.
Más allá de los tres módulos principales, el ecosistema Andén 223 ofrece servicios específicos que potencian la propuesta para empresas, inversores y operadores del TCI.
Empresas que operan 100% remoto pueden fijar su domicilio legal y comercial en Andén 223 para acceder a los beneficios de las Ordenanzas 25.093 y 25.028. Incluye gestión de correo, domicilio fiscal y horas de salas físicas.
Membresía que da acceso a los servicios de todos los miembros del ecosistema TCI: plataforma de intercambio B2B, requerimientos de productos y servicios, salud, bienestar, ocio y networking entre empresas del distrito.
Servicio integral para que startups se inscriban en el Registro de Beneficiarios del Municipio y en la Ley Nacional de EC. Fee de éxito calculado sobre el ahorro fiscal generado durante el primer año de vigencia de los beneficios.
Consultoría para desarrolladores inmobiliarios fuera del TCI que deseen utilizar el framework legal y tecnológico de ITREK para tokenizar sus propios proyectos. El modelo es exportable a otros distritos del país.
Plataforma donde las empresas del ecosistema se contratan entre sí. Una empresa de ciberseguridad del Nodo A contrata a una productora audiovisual del Nodo B. Retención de capital dentro del ecosistema.
Recuperación de inmuebles paralizados en zonas adyacentes al polígono TCI para crear unidades de coliving vinculadas a los nodos operativos. Para nómades digitales y trabajadores de la EC que migran a Mar del Plata.
El Distrito Tecnológico del Conocimiento y la Innovación es el marco jurídico y territorial donde opera Andén 223. Radicarse aquí otorga beneficios fiscales concretos, mejoras urbanísticas y acceso a un ecosistema institucional único en Argentina fuera de Buenos Aires.
Polígono del Distrito TCI — Mar del Plata
📡 Conectividad extrema
Principal puerta de entrada física a la ciudad. Las principales líneas de transporte público convergen en este nodo. A minutos del microcentro.
⚡ Infraestructura sobredimensionada
Al haber sido zona logística, posee "potencia sobrante" de servicios básicos (agua, cloacas, electricidad): ideal para centros de datos y edificios tecnológicos.
🏗️ Densidad de activos reciclables
Hoteles cerrados, talleres abandonados, galpones logísticos, casas en abandono: disponibilidad inusual de m² recuperables sin demoler de forma agresiva.
🏛️ Valor patrimonial
La vieja Estación Norte y su Galpón de Locomotoras son Bien de Interés Arquitectónico Provincial (2013). La modernización dialoga con la historia del lugar.
Central uno. FOT máximo 5,10 para usos no residenciales con estímulo TCI.
Central dos y tres. FOT máximo 4,25 usos residenciales y 4,25 otros usos.
Residencial dos y cuatro. Estímulo del 30% sobre FOT y Densidad base.
Equipamiento e Industria Equipamiento. Estímulo del 30% y premios adicionales.
La inscripción puede ser provisional (para empresas que planean radicarse) o definitiva (para las ya operativas). En ambos casos, los beneficios comienzan desde la notificación registral.
Al menos el 70% de la facturación total debe provenir de actividades promovidas. En empresas nuevas sin facturación, el 70% de la nómina y masa salarial deben estar afectadas a dichas actividades.
Para la inscripción definitiva se debe demostrar operación dentro del perímetro del Distrito mediante título de propiedad, contrato de locación, comodato o leasing inmobiliario del inmueble.
Empresas que aún no operan en el distrito pueden inscribirse con declaración jurada de compromiso de radicación. Plazo máximo de 24 meses para concretar la radicación definitiva.
25.093
Sancionada en abril 2021. Crea el Plan de Desarrollo de la EC, el Distrito TCI, el Registro de Beneficiarios, los incentivos fiscales por 10 años y la Unidad Ejecutora. Define las actividades promovidas y los requisitos de acceso.
25.028
Sancionada en enero 2021. Establece el polígono del Distrito TECI, los estímulos urbanísticos (FOT, Densidad), los nuevos usos de suelo tecnológicos, la posibilidad de superar el plano límite y las obligaciones ambientales.
Ley 27.506
Marco nacional que define y promueve las actividades de la EC: software, biotecnología, nanotecnología, industria aeroespacial, IA y más. Base de los beneficios provinciales y requisito para la exención del 90% en IIBB.
Ley 15.339
Otorga exención del 80% en IIBB en toda la provincia para empresas alcanzadas por la ley nacional. Radicarse específicamente dentro de un Distrito o Parque Tecnológico suma un 10% adicional, totalizando el 90% de exención.
El modelo Andén 223 no tokeniza el inmueble directamente. Tokeniza la participación económica en un fideicomiso: derechos contractuales concretos, distribuidos automáticamente, verificables en blockchain.
El proceso comienza con la identificación de un inmueble en el Distrito TCI con potencial. Se realiza el diagnóstico jurídico completo: situación registral, titularidad, estado judicial. Si es viable, se inicia el proceso de recuperación legal.
Se crea un vehículo jurídico independiente (fideicomiso de administración y explotación) que concentra la titularidad del activo. El Fiduciante es el titular original, el Fiduciario es la estructura fiduciaria, el Administrador Operativo es Andén 223, y los Beneficiarios son los inversores.
Se define la emisión: cantidad de unidades, valor nominal, porcentaje para inversores (hasta 80%) y para gestión (hasta 20%). La suscripción se realiza mediante contratos de adhesión con validación de identidad (KYC) y aceptación de condiciones específicas del proyecto.
El espacio opera como Nodo Andén 223: coworking, oficinas privadas, coliving, membresías y servicios tecnológicos. Los ingresos se perciben mensualmente.
Los ingresos se distribuyen de forma periódica (mensual o trimestral) entre los tenedores de tokens en proporción a su participación, vía Smart Contracts. Sin intermediarios, auditable en tiempo real. El modelo no garantiza rentas fijas: los inversores participan del desempeño real del activo.
Ejemplo estructural — Nodo tipo
Valor nominal: USD 50 / token · Total: USD 500.000
Estructura del fideicomiso
⛓️ Rol del blockchain: Registro inmutable, trazabilidad de operaciones y auditoría permanente. No reemplaza el instrumento jurídico —que se firma digitalmente bajo Ley 25.506— sino que lo complementa con una capa de verificación transparente.
El modelo se estructura para evitar la calificación como oferta pública. No hay captación masiva e indiscriminada: se define el perfil del inversor, se documenta la relación como derecho contractual y no se garantiza rentabilidad. El token es soporte de registro, no instrumento financiero autónomo.
Toda la documentación jurídica (contratos, reglamentos, condiciones de adhesión) se firma digitalmente conforme a la normativa vigente, asegurando integridad, autoría y no repudio. Los contratos tienen plena validez legal en Argentina.
Las unidades de participación pueden transferirse entre partes bajo condiciones: cumplimiento de KYC, aceptación de condiciones contractuales y registro de la operación. La transferencia ocurre en entorno controlado, sin acceso a mercados públicos abiertos, preservando trazabilidad y seguridad jurídica.
El modelo Andén 223 genera ingresos en diferentes etapas del ciclo de vida de cada activo, alineando los intereses de todos los participantes.
Honorarios legales especializados y técnicos por el diagnóstico jurídico y la estructuración del proyecto.
Comisión de éxito sobre el valor del activo recuperado, exigible al concretar la normalización legal del bien.
Participación en el proyecto de tokenización: porcentaje de los tokens emitidos en la estructuración del fideicomiso.
Retención sobre los ingresos del activo en concepto de administración operativa continua del nodo.
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